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遇上租屋糾紛怎麼辦？
東西壞掉誰來修？
房東可以突然叫我搬走嗎？
“Ｈ市日前爆發殺人案，67歲A男因租屋問題與女房東發生爭執，一氣之下竟持刀朝女房東揮砍，女房東身中多刀倒臥血泊中死亡。”
面對日益高漲的房價，租屋應該是很多人的最佳選擇，但租房難免會遇到一些小糾紛，小至電燈泡壞了誰要負責修，大至拖欠房租甚至惡意毀壞家具，甚至像上方新聞中的流血衝突都有可能會發生，碰到這些問題時該要怎麼辦呢？又有哪些管道可以尋求幫助？以下就跟我一起來了解吧！
|常見的租屋糾紛有哪些？
（一）房客容易遇到的糾紛
1.東西損壞房東不為修繕
根據民法第429條第1項[1]規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」，因此，原則上租屋的修繕問題應該由房東負責，但要特別注意的是，如果租賃契約有特別約定修繕責任的歸屬屬於房客，就應由房客負擔喔！
除此之外，根據民法第430條[2]之規定，租賃物有修繕需求時，房客可以定相當期限，催告房東進行修繕，如果房東不在期限內修繕，房客可以選擇自行修繕再請房東償還修繕費用，或直接從租金中扣除修繕費用，或是終止契約喔。（107年6月27日以前簽訂之租約適用）
-補充：如果簽約時間在107年6月27日之後，則應適用《租賃住宅市場發展及管理條例》（又稱租賃專法）之規定。
根據租賃專法第8條第3項[3]之規定，在房子仍可供居住的狀態下，即使房東沒有在房客所定的期限內修繕，房客只能選擇自行修繕，並且請求房東償還修繕費用或從租金中扣除修繕費用。
根據租賃專法第11條第1項第2款[4]之規定，只有在房子的狀態已經無法或難以居住的情況下，且房東沒有在房客所定期限內進行修繕，房客才可以終止契約喔！
2.房東未經同意擅自進入租屋處
3.租約到期後房東亂扣押金
押金是指簽約當下為了保護房東的權益所抵押的金額，避免房客破壞房屋或是欠繳租金，且金額最高不可超過2個月租金。
根據《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》[8]，只有以下幾種情形被房東扣押金是合理的：
（1）提前解約：
如果房客因為一些個人原因想要提前終止租約，房東可以要求其繳交違約金，但最高只能扣一個月租金。但如果在合約上有規定雙方只要提前一個月通知就能隨時解約，就不需要繳交違約金。
（2）欠繳租金、水電費：
如果房客故意欠繳房租、水電費，經房東催繳也不予理會，房東有權從押金裡面扣除未繳清的相關費用。
（3）房屋設備毀損：
房客在租屋時需盡「善良管理人義務」，如果房客破壞了傢俱、屋內設備，或留下大量垃圾給房東清理，房東也可以扣除押金來賠償喔！
Ｑ：如果不是因為以上的原因被房東扣留押金，要如何救濟呢？
Ａ：可以寄存證信函給房東，要求房東收到函的7日內退回押金→如果房東還是沒有回應，可以到鄉鎮市調解委員會申請調解→如果還是無法解決，可以走訴訟程序
4.房東無預告提前終止合約
房子住得好好的，房東卻突然要你搬家是可以的嗎？首先可以分成兩種情況來討論：
（1）定期租約：
定期租約是指租賃契約中明確訂有一定存續期間（就是有明確約定租約到什麼時候！）。
（2）不定期租約：
不定期租約是指沒有明確定有一定存續期間之租約；或是租賃契約超過一年之租期，且未訂立字據等書面；或是租約已到期未簽新約，房客繼續使用房屋，而且房東沒有立即反對。
根據民法第450條之規定，房東或房客皆可以隨時終止租約，但必須提前通知。
但為了保障房客，土地法第100條設有終止租約的限制，所以如果沒有符合這些條件，即使房東提前通知也不能終止契約喔！
土地法第100條
出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財務，而不為相當之賠償時。
5.租約沒到期就漲租金
6.水電瓦斯費計價問題
2024年7月15日租屋電費新制上路，此次修法主要是為了改善過去房東隨意超收租屋電費的亂象，還給房客們公平的租屋環境，所以往後房東向房客收取的水電費不能超過其付給台電的費用！詳細的規定如下：
（1）按度計費者，每度電費不得超過租屋處電費單所示「當期每度平均電價」。如果公共設施電費未向台電申辦分攤併入租屋處電費內，則房東不得額外向房客收取。
（2）非按度計費者，房東所收取之電費，不得超過租屋處電費單所示「每期電費總金額」。
（3）房東有提供電費資訊的義務
如果是在2024年7月15日之前就簽訂租賃契約，且租期持續至公告生效日以後者，基於信賴保護及法不溯及既往原則，不適用新法的規定，但房東和房客仍得依契約自由原則，自行約定是否要適用新法的規定喔！
（二）房東容易遇到的糾紛
1.房客不按時繳交房租或拖欠租金
2.租約到期房客賴著不走
根據民法第451條[16]規定，租約到期後，如果房客繼續居住且房東不馬上表示反對，就會視為以不定期限繼續契約，所以面對賴著不走的房客，房東一定要積極採取措施（寄存證信函明確告知房客租約已到期，定期限請房客搬離，若房客還是不搬離，最後手段就是向法院提起訴訟）才能維護自己的權益喔！
3.房屋或傢俱被明顯破壞
如果有房屋內部裝潢或傢俱被破壞的情形，房東可以採取以下措施：
（1）蒐集證據：將毀損物品拍照存證，並請專業人士評估開立修繕估價單。
（2）寄存證信函給房客，定期限要求其恢復原狀或賠償。
（3）若房客仍不予理會，可以向法院提起訴訟。
除此之外，房東也要特別注意，房客退租時，不要在還沒確認屋況前就將押金退回，以免需要花更多心力才能要回損失。
4.房客未經同意將房屋轉租他人
根據民法第443條[17]規定，如果想要轉租，必須通知房東，並確認租約中有無禁止轉租之規定，若沒有明確約定且房東也不反對，就可以將房屋「部分」轉租出去。
另外要特別注意，只將房屋「部分」轉租出去，才能稱作合法轉租喔，如果是將房屋的「全部」轉租出去，就是違法轉租了。如果房客違反上述的規定，房東可以終止終止契約。
5.房客違反房屋使用規定或改變房屋用途
如果發現房客利用租屋處來吸毒或經營色情、非法行業，房東得立即終止租約，除了當下制止外，必要時也可以報警處理。
最根本避免此問題的方法就是，房東在與房客簽訂租約時應明確規定房屋的使用用途，禁止從事任何非法行為。
6.實際居住人數超過合約約定人數
如果當初簽訂租約時有明確記載限定的居住人數，且註明房客增加時需支付額外的費用，就具有法律效力，房客必須遵守；反之，如果沒有特別規定，即屬房客之自由，房東無權干預。
|有哪些申訴管道可以利用？
（一）申請調解
可以向直轄市、縣（市）消費爭議調解委員會或房屋所在地之法院申請調解。
調解委員通常都是由具有專業知識和經驗的人士所組成，因此可以做出較公平公正的判斷與建議，調解又可分為以下兩種：
1.鄉鎮市調解：
較便捷，直接在鄉鎮市區公所進行即可，但調解結果不具法律效力，須經法院審核才能生效。
2.法院調解：
需要到法院進行，法院調解之結果有等同於判決之效力，若其中一方缺席可處3千元以下罰鍰。
–補充：法院調解之目標金額若超過10萬元則須收調解費，鄉鎮市調解則是不收費的[18]。
（二）申請調處
可以向鄉鎮市、縣（市）不動產糾紛調解處委員會申請調處。
調處和調解類似，都是一種非訟方式，但調處只適用於「不動產」相關的糾紛（例如共有物分割、不動產租用、登記相關規定），且根據《租賃住宅市場發展及管理條例》第16條[19]，利用調處解決租屋糾紛是免費的。
（三）向消保官申訴
如果房東是「包租代管業者」，就適用消費者保護法的規定，可以向「行政院消費者保護會」提出消費爭議申訴。
1.行政院消費者保護會官網線上申請
2.撥打1950全國消費者保護專線，轉接至各縣市政府消費者服務中心提供諮詢服務
|房客租房時應注意事項
（一）確認房源是否合法
第一步應該先確認房東是否為屋主本人，可以請對方出示房屋權狀及身分證件，避免在不知情的情況下變成跟二房東租房。除此之外，也要記得確認建築所有權狀跟登記謄本，避免住到違建，隨時面臨被拆除的風險喔。
（二）確認租賃契約內容
簽約前一定要仔細閱讀合約的每一條內容，切記不要草草看過，因為這些都是遇到糾紛時該如何判斷責任歸屬的關鍵，其中可以特別注意以下幾點事項：
1.修繕責任的歸屬：
原則上修繕問題是由房東負責，但要注意合約中有沒有特別規定消耗品部分歸房客處理，或一切問題都由房客自行處理之不平等條款。
2.租屋處地址：
這是這幾年常見的「騙租」手法，房客打算承租甲屋，但房東卻在合約中貍貓換太子，將地址填寫成屋況較差租不出去的乙屋，所以簽約前也要特別注意合約上的地址、樓層和實際是否一致，避免落入陷阱。
3.是否有額外限制：
簽約前也要先確認可否開伙、養寵物、留宿他人以及是否禁菸等等，避免日後發生糾紛。
4.租金金額、押金及額外費用：
除了押金最高不得超過2個月租金，也要確認水電費的計費方式、是否有管理費或停車費需要繳納等等，付款期限跟方式都要明文規定才能避免爭議。
（三）檢查傢俱和家電設備
若房東有附上傢俱和家電設備，在看房時就應檢查是否有損壞或不堪使用的情形，並拍照錄影存證，以免日後有修繕責任需要釐清。
（四）觀察房屋週邊環境
簽約前可以先觀察附近生活機能如何，是否有便利商店、診所、大眾運輸工具等等，也應注意附近有無往來出入複雜之情形，以及有無逃生出口及定期安全設備檢查等等。
|遇到租屋蟑螂怎麼辦？
（一）什麼是租屋蟑螂？
租屋蟑螂泛指一些行為舉止惡劣的租客，像是長期拖欠房租、租約到期卻死賴著不走、惡意破壞房子或常常開轟趴製造噪音等等，不僅會造成房東極大的困擾，後續處理也相當麻煩。
（二）如何擺脫租屋蟑螂？
想擺脫租屋蟑螂這群棘手的人物，主要可以採取以下方法：
1.寄律師函或存證信函給房客終止雙方之租賃契約
依民法第440條第2項[20]規定，當房客欠繳租金達2個月，經催告後仍不給付欠繳之房租，房東得以律師函或存證信函的方式為終止租賃契約之意思表示。
2.租賃關係終止後，若房客仍不搬離，應提起遷讓房屋之訴
當房東已明確為終止租賃契約之意思表示，若房客仍死賴著不走，屬於無法律上原因之無權占有，房東可以提起遷讓房屋之訴，請求房客搬離並返還房屋。
3.根據法院的勝訴判決聲請強制執行：
拿到勝訴判決後，就可以聲請強制執行，請求執行法院執行遷讓房屋之事宜，就房客積欠的租金部分，也可在調查完房客之財產後一併請求執行。
（三）房東可以自行斷水斷電嗎？
有些房東可能會想透過斷水斷電的方式，來讓房客知難而退自己搬走，但未經同意直接斷水斷電還是有觸犯法律的風險存在喔！主要可以區分成以下兩種情形：
1.水／電費單上是房客的名字
若繳費單據上是房客的名字，房東直接申請斷水斷電，很有可能會觸犯刑法強制罪。
2.水／電費單上是房客的名字
根據法院過往判決[21]，假如房東基於用電戶的身分向台電申請斷電，且台電工人施工時房客並不在家，法院「可能」會認定房東之行為並沒有構成強制罪，而判房東無罪。
總結來說，是否會成立強制罪仍應個案判斷，並沒有一定，因此各位讀者在行為時仍應三思而後行，最好採取確定合法的途徑尋求救濟，或是尋求律師的專業建議比較好喔！
（四）房東所受損失可以求償嗎？
可以！根據《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》規定，若前房客遺留垃圾或私人物品給房東處理，處理遺留物所生的費用會先從押金來扣除，如果仍不足，可以再向前房客請求給付不足的費用。
（五）房東應如何避免遇到租屋蟑螂？
1.了解房客的身分背景
簽約時可以多了解房客的身分背景，例如在哪裡上班、租屋原因、同住者關係等等，藉此篩選掉一些有問題的租客。
2.租賃契約公證
將約定好的事項載明在合約中後，建議可以拿去法院或請民間公證人公證，若之後遇上糾紛（如租期到了還賴著不走、房東不還押金等等）都可以直接聲請強制執行。
[1]民法第429條第1項，「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」
[2]民法第430條，「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」
[3]租賃住宅市場發展及管理條例第8條第3項，「前項由出租人負責修繕者，如出租人未於承租人所定適當期限內修繕，承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除。」
[4]租賃住宅市場發展及管理條例第11條第1項第2款，「租賃期間發生下列情形之一者，承租人得提前終止租賃契約，且出租人不得要求任何賠償：二、租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。」
[5]刑法第306條第1項，「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同。」
[6]民法第421條第1項，「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」
[7]民法第195條第1項，「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分。」
[8]《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》
[9]民法第438條，「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。」
[10]民法第440條第1項、第2項，「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」
[11]民法第443條，「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」
[14]民法第440條第1項、第2項，「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」
[15]民法第445條，「不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。」
[17]民法第443條，「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」
[20]民法第440條第2項，「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」
[21]臺灣屏東地方法院104年度易字第121號刑事判決，「如妨害人行使權利時，被害人並不在場，自無從對人施以強暴脅迫，既缺乏施強暴脅迫之手段，要與刑法第304條第1項之構成要件不符。且強制罪所謂「強暴」，乃以實力不法加諸他人，縱使不以直接施諸於他人為必要，即間接施之於物體而影響於他人者，亦屬之，然仍需被害人在場，始有受強暴之可能，倘被害人根本不在場，自不足構成強暴事由（最高法院85年度台非字第356號、86年度台非字第122號判決意旨參見）。」
2024年12月04日
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